今年以来，日本房价相关的话题不少，每隔一段时间都会拿出来被讨论。
每次讨论的话题高度统一——不是房价涨了，就是房价创新高了！
纵观日本全国房价，东京的房价涨势最为迅猛。
在过去的4年中上涨26%，比全国平均房价的18%多涨10个百分点。
其中，东京32区又是房价标杆，涨势最为明显。
截至10月，东京23区环比上涨3.2%，每70㎡房价为8309万日元，约合人民币398.8万。
涨幅创17年来最大。（日本不动产调查公司Kantel数据）
尤其是东京都核心的“都心6区”：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区
因受到投资者和富裕买家的追捧，房价更是在今年创出历史新高，把30年前的泡沫顶掀翻了。
8月 环比涨幅3.9%
9月 上涨5.1%
10月 环比上涨2.9%
……
连涨21个月，创09年12月雷曼危机复苏以来的最大涨幅。
（该调查的对象仅为专有面积在30平方米以上的家庭住宅，不含办公室和商铺。）
其中，涨幅最夸张的当属千代田区，每70㎡房价逼近2亿日元。
仅次于千代田区的是港区，价格为1.839亿日元（约合人民币882.7万元）
即便房价“离谱”至此，在东京买房还得靠“抢”。
上个月看中的房子没有下手，等一个月过后再看，要么被卖掉了，要么就又涨价了。
这波价格上涨也带动了周边地区的房价。
受到卖方市场积极情绪影响，埼玉县、千叶县、神奈川县的二手房均价环比上涨2.2%。
房价涨至4809万日元（约合人民币224.64万元）。
神奈川县上涨0.2%，涨至3655万日元，约合人民币170.74万元；
千叶县上涨1.3%，涨至2713万日元。约合人民币126.73万元；
埼玉县下降0.1%，降至2912万日元，约合人民币136.03万元。
与东京23区的疯涨模式相比，周边区县买家均为刚需，都是有实际居住需求的购房者，房价涨幅相对'理性'。
整体来看。
东京房价持续上涨片区，主要是在‘以投资者为主的东京23区’。
这里的购房需求，以投资为主，多见富裕阶层及投资者，且以外籍人士为主力。
据苏富比国际房地产公司数据显示，富有的国际买家和房地产投资者更喜欢位于东京市中心港区或涩谷区的豪华公寓。
仲量联行数据显示，今年1至3月，外国买家对日本境内房地产投资从去年10月至12月的451亿日元跃升至1773亿日元。
从投资者的角度来说。
东京23区不仅是日本的政治、经济、文化中心，也是国际交流的重要窗口，人口高度集中，资源也非常丰富。
尤其是都心6区，更是重中之重。
地处核心区域，更容易保持稳定的价值，增值潜力巨大，投资价值不言而喻。
不过考察过日本房产市场的伙伴们应该发现一个现象。
在日本，尤其是东京，二手房的交易量几乎是新房公寓的3倍。
也就是说，在东京，每卖出去3套二手房，才能卖出一套新房。
这是为啥呢？
原因一：土地‘开发殆尽’，新项目少。
作为日本的经济、政治和文化中心，东京自然吸引了大量的人口流入。
人口增长，带来的土地资源和环境的压力也不断增加。
早在一二十年前，东京32区的土地已被开发得差不多了，使得新建项目变得更加稀缺。
日本房地产经济研究所的报告显示：
2024年8月，首都圈新建公寓的供应量同比减少了50%，已经连续5个月出现下滑。
首当其冲的，是东京23区，新房供应量大幅减少60%，几乎创下近些年来最大的降幅。
另一个原因：建材、人工等费用上涨，新房价格高。
有数据显示，近几年，由于建筑材料价格和劳动力成本都大幅提高，日本建造一套共管公寓的成本已经上涨了20%到30%。
十年前，建设一间三室一厅的公寓，建设成本仅需要2000万日元，现在却要3000万日元。
这几年受地缘政治的影响，从俄罗斯进口的建筑木材几乎断供，引发木材紧缺。
建筑成本增加后，为了保持利润不变，开发商自然会将成本转嫁到消费者头上，必然会带动房价走高。
使得新房的“性价比”完全比不上二手房。
再者，日本二手房“整体状态”更好。
这源于日本会对房产的建筑质量和楼层设施进行定期维护，完全不用担心楼龄问题。
加上二手房的地理位置更具优越性，加上生活设施完善，社区成熟，通常能够保持较高的租金收入。
也就更具有居住和投资价值了。
此外据调查，东京二手房受追捧也跟宽松的货币政策有关。
日元对美元汇率，已从去年底的约141日元兑1美元降至约157日元兑1美元。
对外国买家来说，约等于打了10%的折扣。
因此，从年初至今来东京买房的人越来越多。
其中，80%的客户来自亚洲。
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