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十天卖一套,美国房价涨疯了,专家却说还没“登顶”

进入2023年以来,美国房价一改颓势,高歌猛进。


如今,美国房价都涨到“天花板”了,但美国大房地产网站Zillow仍表示:房价还未触顶!


并预测到2024年7月,美国的房价还将上涨约6.5%!


这个预测数值比上个月预测的6.3%还要高。


更可怕的是,根据预测模型显示,在未来12个月,美国400个最大的住房市场中,有120个市场将上涨7.0%或更多!而自1975年以来,美国平均每年的房价增速是5.5%。


这120个住房市场遍布全美,主要分布在

西部(eg.加州的圣玛丽亚)

南部(eg.坦帕)

中西部(eg.印第安纳波利斯)

东北部(宾夕法尼亚州的斯克兰顿)等地。


据数据显示,今年6月,美国房价中位数以41.02万美元创下历史第二高,仅比去年的41.38万美元的历史最高水平低了0.9%。


其中,房价同比增幅最高的3个城市分别是芝加哥 、克利夫兰和纽约。


那么,在美国房价高涨的背后,跟哪些因素有关?

01

 加息导致房源短缺,僧多肉少  


从2019年起,美联储一直在加息,美国的贷款利率主要参考的是十年期国债收益率。近来,美国十年期国债收益率近来持续走高,受此影响美国房贷利率创多年的新高,购房者的压力逐年增大。


据8月数据,美国30年期抵押贷款的平均利率升至7.48%,这是自2000年11月以来,最高利率。


分析师预测,如果美联储再次加息,十年期美债继续上涨的话,抵押贷款利率甚至会达到8%。


现在买房意味着贷款利息将会是近二十年来上的最高点,并不是购房的好时机。


一套价值40万美元的住宅,按20%的首付来算,与疫情时期的低点相比,每月房贷要多付约930美元(约为人民币6800元)。


这无形中增加了潜在购房者的经济压力。

高利息也让原本打算卖房的房主改变主意,不肯出售房源。


各大建筑商的开工热情也因此下降,新房开工量跌到了近三年最低点。


种种因素导致美国市场上在售房源量创历史新低!房产库存量只有疫情前的一半。


挂牌存量住房数量已从去年7月的130万套降至今年7月的111万套,同期减少了29%。


房源短缺加剧了待售房屋的竞争,急于买房的客户只能在有限的房源上“竞争”,反而将房价推向更高位。


一房难求的局面下,成交周期也跟着提速。


如今,美国房屋的平均成交周期是12天,比2018年和2019年的典型同期快了一周半的速度。


美国中西部,仅有90万人口的俄亥俄州首府哥伦布市,房产的成交速度超过了美国的所有大都市。


疯狂到什么程度呢?


在10年前,一套房子从上架到售出,大约要3个多月。现在基本10天就出手了。


更吓人的是,4月份的某一周,该市近3/4的房子都显示“交易中”。


如此情形,前所未见。


房市火爆的结果,就是卖方市场和价高者得,最终买家不得不承担高昂的溢价成本。


看似火爆的背后,则是更多的人买不起房,对于想进入市场的初次购房者来说,难度更大。

02

租金、租客暴涨,租房改买房  


房价飙升也拉升了租赁市场的价格。不仅房价上涨,连租金也在持续涨涨涨!


据在线租房平台Zumper最新数据,纽约市一室公寓的平均月租金目前已达到$4100,比去年最高组金额($4000)上涨了近2%。


而一套两居室住房的平均月租金目前已接近$5000!   


新泽西城的房价租金也紧随其后,一居室的平均月租金达到$3200,成为全美租金第二贵城市。旧金山都会区的房租位居全美第三。  


据美国租房网站Apartment List统计,2021年中,全美租房价格的中位数自年初以来已经上升了11.4%,是过去3年同期涨幅的3倍还多。


导致房租上涨还跟疫情前后大家生活模式改变有关。


自2020年3月美国暴发新冠疫情后,很多家庭都居家办公、在家上课。

不少人就选择搬到生活成本低,居住环境好的郊区租房。


如今疫情结束,生活回归正轨,一大批租客又从郊区迁回市区。


租金自然上涨。这一上涨,也推动更多美国人考虑由租转买,进一步增加了购房需求。


此外,通货膨胀也让美国房市陷入进退两难的境地。


尽管最近有报告称通胀正在降温,但目前通胀仍然处于过高水平。


美联储会议记录显示,如果经济和劳动力市场不降温,通胀仍会继续,经济过热对于房地产市场来说并不利。


在美国,住房占核心CPI指数的40%以上,所以美联储控制通胀的重要环节之一,就是控制房价。


而居高不下的房价与租金,让美联储在遏制通胀的路上走得更为艰难。


想要抑制通胀,就必须大力度加息,而加息又会导致房贷利率上涨。


美国房产市场似乎陷入怪圈,房价疯涨的背后是市场失控。

未来,美联储想要将通胀率降到目标值(2%),或许还得采取更多紧缩政策才能让经济重回正轨。