进入2023年以来，美国房价一改颓势，高歌猛进。
如今，美国房价都涨到“天花板”了，但美国大房地产网站Zillow仍表示：房价还未触顶！
并预测到2024年7月，美国的房价还将上涨约6.5%！
这个预测数值比上个月预测的6.3%还要高。
更可怕的是，根据预测模型显示，在未来12个月，美国400个最大的住房市场中，有120个市场将上涨7.0%或更多！而自1975年以来，美国平均每年的房价增速是5.5%。
这120个住房市场遍布全美，主要分布在
西部（eg.加州的圣玛丽亚）
南部（eg.坦帕）
中西部（eg.印第安纳波利斯）
东北部（宾夕法尼亚州的斯克兰顿）等地。
据数据显示，今年6月，美国房价中位数以41.02万美元创下历史第二高，仅比去年的41.38万美元的历史最高水平低了0.9%。
其中，房价同比增幅最高的3个城市分别是芝加哥 、克利夫兰和纽约。
那么，在美国房价高涨的背后，跟哪些因素有关？
01
加息导致房源短缺，僧多肉少
从2019年起，美联储一直在加息，美国的贷款利率主要参考的是十年期国债收益率。近来，美国十年期国债收益率近来持续走高，受此影响美国房贷利率创多年的新高，购房者的压力逐年增大。
据8月数据，美国30年期抵押贷款的平均利率升至7.48%，这是自2000年11月以来，最高利率。
分析师预测，如果美联储再次加息，十年期美债继续上涨的话，抵押贷款利率甚至会达到8%。
现在买房意味着贷款利息将会是近二十年来上的最高点，并不是购房的好时机。
一套价值40万美元的住宅，按20%的首付来算，与疫情时期的低点相比，每月房贷要多付约930美元（约为人民币6800元）。
这无形中增加了潜在购房者的经济压力。
高利息也让原本打算卖房的房主改变主意，不肯出售房源。
各大建筑商的开工热情也因此下降，新房开工量跌到了近三年最低点。
种种因素导致美国市场上在售房源量创历史新低！房产库存量只有疫情前的一半。
挂牌存量住房数量已从去年7月的130万套降至今年7月的111万套，同期减少了29%。
房源短缺加剧了待售房屋的竞争，急于买房的客户只能在有限的房源上“竞争”，反而将房价推向更高位。
一房难求的局面下，成交周期也跟着提速。
如今，美国房屋的平均成交周期是12天，比2018年和2019年的典型同期快了一周半的速度。
美国中西部，仅有90万人口的俄亥俄州首府哥伦布市，房产的成交速度超过了美国的所有大都市。
疯狂到什么程度呢？
在10年前，一套房子从上架到售出，大约要3个多月。现在基本10天就出手了。
更吓人的是，4月份的某一周，该市近3/4的房子都显示“交易中”。
如此情形，前所未见。
房市火爆的结果，就是卖方市场和价高者得，最终买家不得不承担高昂的溢价成本。
看似火爆的背后，则是更多的人买不起房，对于想进入市场的初次购房者来说，难度更大。
02
租金、租客暴涨，租房改买房
房价飙升也拉升了租赁市场的价格。不仅房价上涨，连租金也在持续涨涨涨！
据在线租房平台Zumper最新数据，纽约市一室公寓的平均月租金目前已达到$4100，比去年最高组金额（$4000）上涨了近2%。
而一套两居室住房的平均月租金目前已接近$5000！
新泽西城的房价租金也紧随其后，一居室的平均月租金达到$3200，成为全美租金第二贵城市。旧金山都会区的房租位居全美第三。
据美国租房网站Apartment List统计，2021年中，全美租房价格的中位数自年初以来已经上升了11.4%，是过去3年同期涨幅的3倍还多。
导致房租上涨还跟疫情前后大家生活模式改变有关。
自2020年3月美国暴发新冠疫情后，很多家庭都居家办公、在家上课。
不少人就选择搬到生活成本低，居住环境好的郊区租房。
如今疫情结束，生活回归正轨，一大批租客又从郊区迁回市区。
租金自然上涨。这一上涨，也推动更多美国人考虑由租转买，进一步增加了购房需求。
此外，通货膨胀也让美国房市陷入进退两难的境地。
尽管最近有报告称通胀正在降温，但目前通胀仍然处于过高水平。
美联储会议记录显示，如果经济和劳动力市场不降温，通胀仍会继续，经济过热对于房地产市场来说并不利。
在美国，住房占核心CPI指数的40%以上，所以美联储控制通胀的重要环节之一，就是控制房价。
而居高不下的房价与租金，让美联储在遏制通胀的路上走得更为艰难。
想要抑制通胀，就必须大力度加息，而加息又会导致房贷利率上涨。
美国房产市场似乎陷入怪圈，房价疯涨的背后是市场失控。
未来，美联储想要将通胀率降到目标值（2%），或许还得采取更多紧缩政策才能让经济重回正轨。
